Жилище от 65 м² струва около 5–8 годишни заплати, а през 2008 г. – 14–21

Според нашата оценка жилище от 65 м² в шестте най-големи български града струва през 2024 г. между 4,8 годишни брутни заплати в Стара Загора и 8,2 във Варна, а в София – около 6,5. През 2014 г., последната година със средни цени на квадратен метър от НСИ, сметката е била 5,8–9,7 заплати, а през 2008 г. – 14,1–21,3.

Какво показват данните

След пика от 2008 г. жилищата поевтиняват с една трета и повече. Най-високи са средните цени в областните градове през 2008 г.: 1 191 евро на квадратен метър в София и 1 082 евро във Варна. До 2014 г. те падат с 34% в Бургас, с 36% в София и с 46% в Русе. При тогавашните заплати жилище от 65 м² в Русе струва 19,7 годишни заплати през 2008 г. и 7,2 през 2014 г.

От 2014 до 2024 г. заплатите изпреварват цените. Средната годишна брутна заплата в страната нараства от 5 041 на 14 264 евро, 2,8 пъти. По области ръстът е от 2,5 пъти в Бургас и Стара Загора до 2,9 пъти в София. Цените на съществуващите жилища растат по нашата оценка 2,0–2,6 пъти. Затова във всичките шест града жилището струва по-малко заплати, отколкото през 2014 г.: в София 6,5 вместо 7,1, в Пловдив 6,2 вместо 7,3, в Русе 5,8 вместо 7,2, в Стара Загора 4,8 вместо 5,8 и във Варна 8,2 вместо 9,7. Най-малка е промяната в Бургас – от 8,4 на 8,0.

Варна и Бургас са най-скъпи спрямо заплатите. Във Варна квадратният метър е около 1 670 евро при средна годишна заплата в областта 13 297 евро. В Бургас е около 1 370 евро при 11 066 евро. В София метърът е най-скъп – около 1 970 евро, – но заплатата в столицата (19 801 евро) е с 39% над средната за страната и сметката излиза 6,5 заплати. Най-евтино спрямо доходите е в Стара Загора: около 930 евро на метър и 4,8 заплати.

Индексът на НСИ: цените в градовете са се увеличили 2,2–2,8 пъти. Общият индекс на цените на жилищата (нови и съществуващи) за 2025 г. при 2015 = 100 е 284,8 в София, 257,1 във Варна, 247,1 в Пловдив, 242,0 в Русе, 236,9 в Стара Загора и 221,5 в Бургас.

Как се сравнява България

Един от най-бързите ръстове в ЕС. По индекса на Евростат цените на жилищата в България през 2025 г. са 2,5 пъти над нивото от 2015 г. (249,2), а средно в ЕС-27 – 1,6 пъти (161,9). От 2015 г. България е четвърта по ръст сред 26-те държави от ЕС с данни, след Унгария (366,6), Португалия (263,9) и Литва (258,1). За Гърция Евростат не публикува индекс.

Ускорението започва след 2021 г. На годишна база цените в България растат с 13,8% през 2022 г., 9,9% през 2023 г., 16,5% през 2024 г. и 14,6% през 2025 г. В ЕС-27 ръстът е 8,0%, −0,3%, 3,4% и 5,5%. Потребителските цени растат по-бавно: хармонизираният индекс на инфлацията е 137,6 през 2024 г. при 2015 = 100.

Заплатите растат почти толкова бързо: между 2022 и 2024 г. средната годишна заплата в страната се увеличава с 31% (от 10 861 на 14 264 евро), а индексът на цените на жилищата – с 28%. Заплати по области за 2025 г. НСИ още не е публикувал, затова сметката ни спира на 2024 г., а цените в страната през 2025 г. растат с още 14,6%. Повече: заплатите по области и цените и заплатите от 2000 г..

Какво не показват данните

Цените след 2014 г. са оценка. НСИ спря средните цени през 2014 г. и оттогава публикува само индекси, затова нивата за 2024 г. са наша оценка, а не официално число.

Размерът от 65 м² е условност. Реалните жилища са различни по размер, а цената на метър зависи от квартала, етажа и годината на строителство. В бележките към таблицата на НСИ няма определение на площта.

Брутна заплата, средна за областта. Използваме брутната заплата, т.е. преди данъка и осигуровките на работника. Нетната е по-ниска и тежестта за домакинството е по-голяма. Заплатата е средна за всички наети в областта, не е на типичния купувач и не е заплатата на „средния работник“ от данъчната статистика. Домакинствата имат и втори доход, спестявания, помощ от близки или кредит, а повечето вече живеят в собствено жилище, както показваме в анализа за собствените жилища. Затова годишните заплати сравняват градове и години, а не показват за колко време един човек ще събере цената.

Заплатата е за областта, цената е за града. НСИ публикува заплатите до ниво област. За София (столица) областта съвпада с града, а в другите пет включва и по-малки общини, така че заплатата в самия град може да е различна.

Методология

Цени за 2008 и 2014 г. Източникът е ИС Инфостат на НСИ, таблицата за средните пазарни цени на жилища по областни градове, в лв./м². Данните са за съществуващи апартаменти в областните градове, без новото строителство, от наблюдение на реално продадени жилища чрез агенции за недвижими имоти. За новите жилища няма официални средни цени на метър. От 2015 г. НСИ публикува само индекси. Левовете са преизчислени в евро по курс 1,95583 лв. за евро.

Заплати. Средна годишна брутна заплата на наетите по трудово и служебно правоотношение по области, всички икономически дейности, за 2008, 2014 и 2024 г. Сравняваме с областта на съответния град.

Индекси на НСИ. Индексът на цените на жилищата (ИЦЖ) за шестте града с над 120 000 жители е тримесечен при база 2025 = 100. Годишната стойност е средната от четирите тримесечия, преизчислена към 2015 = 100. От 2022 г. индексът се изчислява от данните на Имотния регистър, а преди това от наблюдение на фирми, като НСИ отбелязва прекъсване на реда в първото тримесечие на 2022 г. Цените включват земята, луксозните имоти са извън обхвата.

Оценката за 2024 г. Цената на м² е цената от 2014 г., умножена по 1,023 и по отношението на индекса на НСИ за съществуващи жилища в града между 2024 и 2015 г. Коефициентът 1,023 е промяната на националния индекс на Евростат за съществуващи жилища между 2014 и 2015 г. (от 97,8 на 100), защото градските индекси започват от 2015 г. Годишните заплати са 65 × цена на м² ÷ годишна заплата в областта. Предположението е, че наблюдението до 2014 г. и индексът от 2015 г. следват съпоставими жилища. Ако се ползва общият индекс вместо индекса за съществуващи жилища, резултатите се променят с 0,1–1,1 години, най-много в Бургас (6,9 вместо 8,0).

Евростат. Индекс на цените на жилищата (prc_hpi_a, purchase=TOTAL, unit=I15_A_AVG) и хармонизиран индекс на потребителските цени (prc_hicp_aind, coicop=CP00, unit=INX_A_AVG) за България и ЕС-27, средногодишни стойности при 2015 = 100. Темповете са от prc_hpi_a (RCH_A_AVG).